その他業務

入居者・賃借人に対し、建物明渡しを請求する場合には、まず、賃借権（借家権）の根拠となる賃貸借契約を終了させるために、契約解除を通知する必要があります。そして、解除するためには、民法541条（債務不履行解除）の要件を満たす必要がありますが、加えて、判例上では、1回の賃料不払い（債務不履行）ではなく、「信頼関係を破壊するに至る程度の不誠実」といえる必要があります。通常、家賃3ヶ月程度の不払いで足りると解されています。

家賃の支払いを請求したことや解除をする旨を伝えたことを証拠として残しておくようにします。具体的には、配達証明付き内容証明郵便を用いるべきでしょう。この郵便を用いれば、相手方に郵便物が到達し、その郵便の内容である家賃の支払い請求や解除の意思表示が相手方に伝わったことを証明することが可能です。このような方法をとっておくべき理由は、相手方が任意に応じてくれるとは限らず裁判に発展する可能性が高いため、裁判で証明できるよう証拠を残し、言った言わないの争いになることを防ぐ点にあります。

具体的な事情毎に異なります。前述のとおり賃貸借契約を解除するためには「信頼関係を破壊するに至る程度の不誠実」が要件です。そして、信頼関係の破壊が認められるかは、家賃滞納の事情だけでなくその他の事情も考慮された上で判断されるため、何ヶ月の家賃滞納で解除できるかは一律に決定できません。裁判実務上、通常は家賃3ヶ月程度の不払いで足りると解されています。

契約解除をするためには、原則、督促が必要です。もっとも、賃貸借契約においては督促が不要である旨の特約を結んでいることが多いので（例えば「何らの通知・催告なく契約を解除することができる」という条項が契約書にある場合）、督促することなく契約を解除できる場合もあります。

入居者が失踪している場合、契約解除を通知できません。裁判所の手続きで、公示による意思表示という方法もありますが、実務上は、訴状（公事送達）によって契約解除を通知します。

家賃は請求できませんが、家賃に相当する使用損害金の請求が加納です。契約書で使用損害金額が定められている場合は、その金額によります。

まずは家賃の支払いを書面で督促して下さい。個人の大家様の場合、途中で諦める方もいらっしゃいますが、必ず行いましょう。そして、遅くとも3ヶ月滞納した時点で弁護士に相談することをお勧めいたします。家賃の滞納は放置することによってどんどん大家様の損失が大きくなってしまうので、今後の支払の見込みがない以上は、早期に弁護士に依頼して、法的な手続きによって明け渡しを求めるべきでしょう。

断ることが可能です。敷金は、賃貸借契約が終了した際に、滞納家賃や建物に関する損害賠償債務など賃借人の債務の支払いを担保するものだからです。断った場合、当然滞納家賃を支払ったことにはなりませんので、家賃滞納が続きます。

直ちに請求することが可能です。

賃借人が賃貸人に対して負う債務について、連帯保証人は賃借人の支払いを担保しています。つまり、連帯保証人は、賃借人が自己の債務を支払わない場合は、代わりに支払う義務を負うということになります。

請求できます。

契約書に遅延損害金の割合について記載がない場合は、年5パーセントの割合で計算された遅延損害金の支払いを請求できます。ただし、事業として不動産賃貸業を営んでいる場合は、年6パーセントの割合です。
契約書に遅延損害金の割合について記載されている場合は、その割合で計算された遅延損害金の支払いを請求することが可能です。ただし、個人相手の場合、14.6パーセントが上限として法律上定められています。