その他業務

原則として、各賃料の支払日から5年以内（民法169条「年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、5年間行使しないときは、消滅する。」定期給付債権の短期消滅時効）に請求する必要があります。5年以上放置した場合に、賃借人が消滅時効援用すると、その分の滞納賃料の請求権は消滅します。ただし、賃借人がその間に滞納賃料額等を認めている場合は時効が中断します。

強制退去は違法です。日本の法律・判例では自力救済（法的手続を経ず、一般人が自らの権利を強制的に実現すること）が禁止されています。そして、このような契約書の記載（条項）は、自力救済の禁止に反するため、公序良俗に反し無効です。
強制退去させた場合は、民事上の賠償請求や刑事罰を負う虞があります。　（なお、自力救済の禁止に例外の余地を認めた判例もありますが、非常に限定された場面でのみ認められる例外であり、通常の賃貸借関係において認められる余地はほとんどありません。）

賃借人居住安定法は、以下の三つを基本的な柱として、賃貸住宅の賃借人の居住の安定の確保を図るために制定が予定されています。 １．家賃債務保証業の登録制度の創設 ２．家賃等債務の弁済履歴情報の収集及び提供事業者の登録制度の創設 ３．家賃等の悪質な取立て行為の禁止等の措置 現在まで、家賃等の悪質な取立て行為が年々増加していることから、悪質な取立て行為を禁止する規定が設けられる予定です。具体的には、鍵の交換、動産の持ち出し・保管、早朝・深夜の督促、これらの行為を予告することなどの禁止が内容となっています。

悪質な取立て行為として、鍵の交換、動産の持ち出し・保管、早朝・深夜の督促、これらの行為を予告することなどが規制され、罰則（2年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金）もあります。

更新料条項は、消費者である賃借人に義務を加重するものであることから、消費者契約法１０条（「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」）に違反しないかが問題です。この問題について、最高裁判所は、以下のような判断を示しています（最判平成２３年７月１５日）。
更新料は、一般的に賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価などの趣旨を含む複合的な性格があるので、更新料の支払いにも経済的に合理性がある。また、更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されており、賃貸人と賃借人との間に更新料の支払いに関して明確な合意が成立している場合には、賃貸人と賃借人との間に更新料条項に関する情報格差や交渉力の格差が看過しえないほど存在するとは言えない。そこで、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額、賃貸借契約が更新される期間などに照らして高額過ぎるなどの特段の事情がない限りは、消費者契約法１０条に該当しない。
以上のことからすれば、１．賃貸借契約書に更新料条項がはっきりと記載され、２．賃貸借契約を１年更新するために賃料２ヶ月分を支払うことは、更新料が高額過ぎるという特段の事情に該当しないと判断される可能性が高いといえます（上記判例で問題となった事案でも、賃貸借契約を１年更新するために賃料２ヶ月分の更新料と定められていました）。

建物賃貸借契約では、賃貸借契約が期間満了となっても更新されるのが原則であり、賃貸借契約を終了させたい場合は賃貸人側から賃貸借期間満了前1年前から6ヶ月までの間に更新拒絶の通知を出す必要があります。この通知が出されない限り、建物賃貸借契約はこれまでと同じ条件で更新されることになります。

また、この通知がされた場合でも、賃借人が建物の使用を続け賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときには、これまでと同じ条件で賃貸借契約が更新されることになります。

そして、賃貸借契約の終了が認められるためには正当な事由が必要であり、正当な事由は、借家人・大家の建物の使用を必要とする事情、建物に関するこれまでの経過、建物の利用状況、建物の現況、立退料等を考慮し、その有無が判断されます。

したがって、賃貸人から更新拒絶の通知がない場合、賃貸人からの更新拒絶の通知があっても、その建物の使用を継続しているにもかかわらず、賃貸人から遅滞なく異議がない場合、仮に遅滞なく異議があったとしても正当事由が認められない場合は、建物賃貸借契約は自動的に更新されることになり、出ていかなくてもよいということになります。

借地借家法２８条では、建物賃貸借契約の更新を拒む場合、「正当の事由」が認められなければならないと規定しています。
正当の事由の有無の判断には、１．賃貸人賃借人がその建物の使用を必要とする事情、２．建物の賃貸借に関する従前の経過及び建物の利用状況、３．賃貸人が建物の明渡しの条件としてまたは建物の明渡しと引き換えに賃貸人に対して財産上の給付をする旨の申出（いわゆる「立退き料」の支払いの申出）をした場合におけるその申出の内容を考慮して行います。
もっとも、実務上は、まず賃借人の意向を聴取し、話し合いによる解決を図ります。

定期建物賃貸借契約（定期借家）は、契約で定めた期間が満了することによって、更新されることなく確定的に賃貸借が終了します。すなわち、更新拒絶の「正当事由」も不要です。
定期建物賃貸借契約は、１．公正証書等の書面によって契約し（契約期間、更新がないことを明示する）、２．契約書とは別にあらかじめ書面（契約期間、更新がないことを明示する）を交付して説明する必要があります。